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教育考试 时间:2021-10-22

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二、土地储备贷款(重要考点)

(一)土地储备贷款的发放

土地储备贷款,是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款。银行提供土地储备贷款时,要求借款人必须满足的条件是:①经省、市人民政府批准成立的土地储备中心,或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人;②经工商行政管理部门核准登记的企(事)业法人,已取得人民银行颁发的贷款证;③经营管理规范、财务状况良好,具有按期偿还贷款本息的能力。

银行发放土地储备贷款时,还对土地储备项目提出了许多条件要求。主要包括:①贷款项目所在城市经济发展稳定,财政状况良好,土地市场化程度较高,房地产市场环境良好,土地收购、储备、出让等行为规范;②贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划,并已列入当地政府的年度土地储备计划;③贷款用于收购、储备的土地为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地;④贷款项目涉及农用地时,应具备合法的农用地转用手续和征地手续;⑤贷款须与具体地块相对应,而且要求地块所处地理位置优越,具备开发建设条件,有较大增值潜力,具有良好的出让前景。

按照国家财政部和人民银行的规定,土地储备贷款应为担保贷款。(史记:即土地储备贷款不能是信用贷款和票据贴现)但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保,所以通常采用抵押贷款,用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。政府储备土地设定抵押权的价值,为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。土地储备贷款实行专款专用、封闭管理,储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后,优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。

(二)土地储备贷款的风险

(1)土地储备中心自有运作资金严重不足,主要依靠银行贷款

由于土地收购项目金额较大,动辄几千万,甚至数十亿元,而政府初始投入资金有限,个别中心甚至连注册资金也不能按时到位,导致土地储备资金绝大部分为银行贷款,遇到拆迁、整理、出让时间等不确定因素,就会发生还贷困难。

(2)土地出让计划不明确,还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配由于土地收购的时间一般根据旧城改造或新区建设的需要由政府决定,而土地出让计划一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场情况统筹考虑,从目前土地储备贷款情况来看,除个别短平快项目有明确的出让时间外,大部分项目具体出让时间不明确,因此贷款发放时往往未能确定土地出让时间,导致贷款期限与出让时间不能匹配,具体还贷资金来源也难以按期落实。

(3)土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险

当前,土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从实际操作来看,这两种方式都存在着一定的问题。保证贷款操作中,土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一个“承诺书”,银行考虑到政府的信用就为其办理了贷款。实际上,政府及事业单位不能作为保证人,担保在法律上是没有效力的。在土地储备中心抵押贷款中,土地储备中心只是代行部分政府职权的代理机构,并不是实质意义上的土地使用者,也不拥有其储备土地的所有权。


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