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房地产估价师案例与分析考试资料:整层商业房地产估价_房地产估价师考试资料,房地产估价师案例分析

教育考试 时间:2021-12-04

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2.整层商业房地产估价

  整层商业房地产评估,一般可采用市场法或收益法进行,但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租,因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例,而仅有单个商铺的成交实例时,如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。

  虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同,二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致,但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系,对于某个具体的铺位价格而言,在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系,因此可通过细致的市场调查,确定这种数量关系,进而修正到整层商业房地产的价格。

  例如,某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时,发现整层商业房地产交易实例很少,但有较多的中小面积商业房地产交易实例,因此选用中小面积商业房地产交易实例,并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系,修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查,该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺(整层分割交易)的交易价格平均低8%~15%,估价人员结合估价经验,综合考虑取整层交易修正系数为12%,据此估算得出估价对象的价格。

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