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【网络综合-2012年房地产估价师经营与管理：盈利指标计算方法】：
盈利指标计算方法
㈠ 动态指标
⑴ 财务净现值
财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的
目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动
起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济
指标。计算期的选取规则如表6-3所示。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是
导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率
(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
财务净现值的计算公式为：
房地产投资项目计算期选取规则 表 6-3
项目类型
计算期(开发经营期)界定
开发
投资
出售
为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权
开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期;
销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周
期;当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。
出租
或
自营
为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的
时间周期;以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命
中较短的年限为最大值;为计算方便，也可视分析精度要
求，取10~20年。
置业投资
为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动
所占用的时间，从获取物业所有权(使用权)开始，到出租
经营或自营活动正式开始截止;经营准备期的时间长短，
与购入物业的装修状态等因素相关。
NP
式中 FNPV--项目在起始时间点的财务净现值;
ic--基准收益率或设定的目标收益率。
如果FNPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了
基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于
0，则项目不可接受。
⑵ 财务内部收益率
财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现
金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：
000()(1)(1)(1)
nnnttttctctctttF
NPV
NPV1
NPV 1
FIRR
0 i 1 i2
NPV 2
i2-i1
iNPV
NPV1 FIRR
0 i1 i2
NPV2
i
式中 CI--现金流入量;
CO--现金流出量;
(CI-CO)t--项目在t年的净现金流量;
t=0--项目开始进行的时间点;
n--计算期，即项目的开发或经营周期(年、季度或月)。
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回
投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投
资可以被完全收回。
图 6-2 计算 IRR 的试算内插法图示
财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基
准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使
净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内
插法公式为：
式中 i1--当净现值为接近于零的正值时的折现率;
i2--当净现值为接近于零的负值时的折现率;
NPV1--采用低折现率时净现值的正值;
NPV2--采用高折现率时净现值的负值。
式中i1和i2之差不应超过1%~2%，否则，拆现率i1、i2和净现
值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真(图
6-2)。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷
款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内
部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行
业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，则认为项目
在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。
当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值
函数NPV(i)如图6-3所示。从图6-3中可以看出，当i值小于FIRR
时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于FIRR时，对于
所有的i值，NPV都是负值。
图 6-3 净现值与折现率的关系
值得注意的是，求解FIRR的理论方程应有n个解，这也就引
发了对项目内部收益率唯一性的讨论。研究表明：对于常规项目(净
0()(1)0ntttCICOFIRR.
=
.+=Σ
121112||()
【网络综合-2012年房地产估价师经营与管理：盈利指标计算方法】：
|
NPViiFIRRiNPVNPV×.
=+
+
现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化) FIRR有唯一实
数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次
变化)计算FIRR的方程可能但不一定有多个实数解。因为项目的
FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不
是项目的FIRR。因此，对非常规项目，须根据FIRR的经济含义对
计算出的FIRR进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。
⑶ 动态投资回收期
动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收
益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要
指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，
累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计
算公式为：
式中 Pb--动态投资回收期。
动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：
Pb =[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+
[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]
上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算
成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月
数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。
在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相
比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投
资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地
产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
㈡ 静态指标
⑴ 成本利润率
成本利润率(RPC)，指开发利润占总开发成本的比率，是初步
判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率
的计算公式为：
式中 RPC--成本利润率;
GDV--项目总开发价值;
TDC--项目总开发成本;
DP--开发商利润。
计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收
入扣除销售税金后的净销售收入;当项目用于出租时，为项目在整
个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。总销售收入
的计算方法，见第八章有关内容。
项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出
的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、前期工程费
用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费
用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、
其他费用和不可预见费用等。具体估算方法，见第八章有关内容。
计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估
时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，开发项目的收入与
成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长
基本能抵消成本的增长。
开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。成本利
润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经
济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场
Σ=
.=+.
bPttctiCPCI00)1()(
%100%100×=×.
=
TDCDPTDCTDCGDVPRC
竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款
利率水平等相关。一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅
开发项目，其目标成本利润率大体应为35% ~ 45%。
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润
率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本
在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
⑵ 投资利润率
投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项
目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单
位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大
的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，其
计算公式为：
利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本
-运营费用-销售税金
销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加
项目总投资=开发建设投资+经营资金
投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评
价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资
盈利能力是否达到本行业的平均水平。
⑶ 资本金利润率
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或
项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目
的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入
的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：
⑷ 资本金净利润率
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润
总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反
映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：
⑸ 静态投资回收期Pb"
静态投资回收期(Pb")，是指当不考虑现金流折现时，项目以净
收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目
来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为：
式中 Pb"--静态投资回收期。
静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求
得，详细计算公式为：
Pb"=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+
[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算
成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月
数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。
⑹ 现金回报率
现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬
与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资
或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率
%100×
项目总投资
润总额年利润总额或年平均利
投资利润率=
%100×
资本金
润总额年利润总额或年平均利
资本金利润率=
%100×
资本金
均税后利润总额年税后利润总额或年平
资本金净利润率=
Σ=
=.
"bP0t0)(tCOCI
和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还
本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报
率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融
机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项
投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流
量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100%
=14%;如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资
的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%。
现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本
化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同，
因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。
⑺ 投资回报率
投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与
投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资
回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的
价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标
反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。
在不考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资
者权益增加值)/权益投资数额;当考虑物业增值收益时，投资回报
率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投