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×××酒楼房地产市场价值评估技术报告（节选）
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据估价人员实地查看，并对周围地区的充分调查，该估价对象所处地理位置较好，交通便利，附近酒楼较多，集聚效应较好，做为酒楼经营使用，符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用（略，见结果报告）
六、估价的测算过程
（一）收益法
1．主营业务收入和主营业务成本、税金
根据统计信息，2005年××市正餐服务业主营业务利润率为38.37%，根据委托人提供的财务数据，主营业务收入为3212.5万元，主营业务成本和税金1553.8万元，主营业务利润率为51.63%，二者相差13.26%，为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润，考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大，根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521.17万元。
主营业务收入＝1553.8÷（1－38.37%）＝2521.17万元
2．管理费用和财务费用
管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费，通过委托人提供的资料和估价人员的调查，平均费率为主营业务收入的3%；财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。
管理费用＝2521.17万元×3%＝75.64万元
财务费用＝2521.17万元×6%＝151.27万元
3．求取销售费用
主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等，按主营业务收入的5%计算。
销售费用＝2521.17万元×5%＝126.06万元
4．求取商业利润
估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查，其中部分采用代理经营方式（就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金，由代理经营者进行经营，年终根据收入情况进行分成，一般收入超过3000万，不超过4000万，按收入的11%～15%；收入超过2000万，不超过3000万，按收入的8%～10%），本次计算中收入已达到2500万，故本次取中值9%计算商业利润。
商业利润＝2521.17万元×9%＝226.91万元
5．求取净收益（A）
净收益＝主营业务收入－主营业务成本和税金－管理费用－财务费用－销售费用－商业利润＝2521.17－1553.8－75.64－151.27－126.06－226.91=387.49万元
由于本市比较注重餐饮，有较深的饮食文化，随着人民整体生活水平的提高，本市餐饮市场正以每年16%左右的速度增长，未来发生较大变化的可能性较低，根据观察估价对象2005年全年的经营状况良好，基本天天爆满，但其经营场所有限，已无扩展空间，未来大幅增长的可能性较小，且本次评估目的为增加注册资本，考虑到谨慎性原则，故将该计算的净收益确定为每年的净收益。
6．报酬率（Y）
由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景，企事业单位都将该地区作为办公首选，周围有各种不同风格的酒楼，集聚效应较好，在该地区经营风险较小，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为9%.
7．收益年期（n）的确定
该估价对象土地使用性质为出让用地，商业用地法定最高出让年期为40年，尚可使用38年，建筑物为重新翻建的钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以确定收益年期为38年。
8．房地产价值的测算
（二）成本法
基本公式：
旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧＝土地取得和开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润－建筑物的折旧
1．土地的取得和开发成本
（1）土地取得和开发成本
由于
于估价对象所在地区土地成交实例较少，估价对象土地为挂牌出让方式取得，取得时间为2004年1月8日，出让价格为1140万元（包含市政大配套费用），购买时需缴纳3%的契税。故本次评估采用其出让价格，对其进行期日、使用年期修正，确定土地取得和开发成本。
土地取得成本＝1140×（1＋3%）＝1174.2万元
（2）期日修正
根据××市地价指数，2004年1月至2005年底，商业三级土地价格上涨了35%.
（3）使用年期修正
商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%.
年期修正系数＝［1-1/（1＋r）n］/［1-1/（1＋r）m］
其中：r表示土地报酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出让年限；代入公式计算，土地年期修正系数：0．992.
（4）宗地修正后价格
修正后价格＝土地取得成本×（1＋期日修正系数）×年期修正系数＝1174.2×（1＋35%）×0.9921572.49万元
楼面地价＝1572.49万元÷2691.94＝5841.48元/㎡
2．求取建筑物的建造成本
（1）建安工程费用
由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程既预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。
（2）红线内配套、增容费用
根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。
（3）设备设施费用
估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。
（4）专业费用
专业费包括可研规划咨询、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则
专业费用＝（3500+450+400）×5%＝217.5元/㎡
建筑物的建造成本＝3500+450+400+217.5＝4567.5元/㎡
3．管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：
管理费用（土地）＝5841.48×3%＝175.24元/㎡
管理费用（建筑物）＝4567.5×3%＝137.03元/㎡
4．投资利息
投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5.58%.
投资利息（土地）＝5841.48×5.58%+175.24×［（1＋5.58%）1/2-1］＝330.78元/㎡
投资利息（建筑物）＝（4567.5+137.03）×［（1＋5.58%）1/2-1］＝129.47元/㎡
5．销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。
6．销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费。包括销售税金及附加，合营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5.55%，按开发完成后价值的5.55%计算。
7．开发利润
开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。
开发利润（土地）＝5841.48×25%＝1460.37元/㎡
开发利润（建筑物）＝4567.5×25%＝1141.88元/㎡
8．重新购建价格
经测算土地、建筑物的重新购建价格为：
土地重新购建价格＝土地取得和开发成本+管理费用+投资（楼面地价）利息+销售费用+销售税费+开发利润＝5841.48+175.2
4+330.78+5%×土地重新购建价格+5.55%×土地重新购建价格＋1460.37
土地重新购建价格＝（5841.48+175.24+330.78+1460.37）÷（1-5%-5.55%）=8728.75元/㎡
建筑物重新购建价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资（单价）利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润＝4567．5+137．03+129．47+5%×建筑物重新购建价格+5．55%×建筑物重新购建价格＋1141.88
建筑物重新购建价格＝（4567.5+137，03+129.47+1141.88）÷（1-5%-5.55%）＝6680.69元/㎡
9．建筑物的折旧
估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查看，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%.
建筑物的折旧＝6680.69×5%＝334.03元/㎡
建筑物现值＝建筑物重新购建价格－建筑物的折旧＝6680.69-334.03＝6346.66元/㎡
10．估价对象房地产单价
房地产单价＝土地重新购建价格＋建筑物现值＝8728.75＋6346.66＝15075.4l元/㎡
（三）综合两种方法确定房地产价值
两种方法结果比较相近，因此采用算术平均法求取最终价格。
最终房地产单价＝（15388.86+15075.41）÷2＝15232.14元/㎡
房地产总价值＝房地产单价×建筑面积＝15232.14×2691.94＝41004006.95元≈4100万元
七、估价结果分析
根据目前××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述估价对象测算结果符合实际情况。估价最终结论确定为4100万元人民币。
案例说明
一、案例来源
本案例是委托人欲以其拥有的房地产作价来增加注册资本，估价对象为风貌建筑的小洋楼，位于天津市著名的“五大道”地区，以餐饮经营为主。
二、主要技术路线和工作计划
估价对象作为酒楼经营使用，能够产生和确定未来可获得的收益，所以可采用收益法作为评估方法之一。由于类似于估价对象的成交实例极少，无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格，故采用成本法对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加。然后将两种方法进行综合，确定房地产价格。
了解估价对象的历史背景，与委托人了解与价格有关的各种收益、成本费用、装修、设备设施情况，对估价对象进行实地查看，并对其经营状况进行连续跟踪。在此基础上测算其房地产价格。
三、主要难点
（1）估价对象为历史风貌建筑，且为××市小怪楼之一，规划要求重新翻建必须保持其原貌，但这种建筑设计与建造工艺的市场化程度并不高，造成了其建造成本不易估算、专业费和投资回报率相对较高，因此我们特意走访了设计方和施工方详细了解相关情况，保证评估的客观和准确。
（2）该酒楼通过装饰其收藏的自春秋秦汉直至满清民国的近4000件文物（种类涉及佛像、古代家具等门类），成为其特色的经营手段，给经营者带来非常可观的经济效益，但在评估中我们必须剔除这些超额的和正常经营的商业利润。我们通过将其经营状况与天津餐饮市场平均收入和成本进行对比，确定其差额为超额的商业利润，又通过对当地代理经营的调查，确定其正常经营的商业利润。
四、主要经验总结
（1）通过与天津餐饮市场平均收入和成本进行对比，测算出由于其特色经营所带来的超额利润，通过市场调查确定了正常经营的商业利润，并在净收益中予以扣除。
（2）在成本法中，由于土地使用权价值已经进行了年期修正，故只需扣除建筑物的折旧。