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单选：
一题，决定房地产供给量的4个因素。
一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。
一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。
一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项（保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。）
一题：好像是平均增减量法，选的是A,B,E,
单选：有一道计算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,计算下来x=675.14 ，
我的多选题答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一个
有一道什么房地产评估还可以包括什么项目投资评估，我没选，我总觉得没那么多，不敢选。
还有一道题，按照房地产分摊土地，我算的结果和他差0.01，我觉得尾差引起的，我选的对
还有一道应不应该排除商业用房，没敢选
还有一道题是报酬率和折现率，没敢选。
我敢选的都忘了。
1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，这个记得我选了对。
2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”我选的对。
3：“报酬率和折现率的性质”，没有选
4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”这个认真计算了，我选的对。
5:查书看到了“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。”参考书上答案是正确。我没有选。
6:有一题什么“交通时间、距离，”有点摸不着头脑，没有选。
7:查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。” ，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。” 我选的错误。多选最后一题应该选BCE，市场法中漏选一个地役权设立情况！
1、估价特点 选模拟市场定价
2、楼损坏搬迁 选D每户补偿6.5万
3、1000美元 以人民币为基础的市场 个月80元人民币 选C1046.88
4、年折旧率2% 残值4% 过了9年 成新率 选82%
5、补地价那题 我做出来没下面的答案 乱选了一个
6、楼层那题6楼的4楼 5楼的顶楼 我选C 忘了数据
7、哈伯法则那题 选900
8、什么建筑物到期可补偿 选什么忘了
9、有一题选什么估价目的的
10、有一题功能折旧的 就减去100 选4800
11、城市化（房产投机）是社会因素
12、不属于经济因素的是
13、错误的是 价值类型是估价师决定的
单选回忆（关键字，不分先后）：
1、价值减损（这个题轻敌了）
2、净收益递减求合理期限
3、交易税费非正常负担，求修正系数
4、补地价
5、表示错误的是（最后一道C）
6、知道容积率求房地产单价
7、不同期限、不同报酬率价格换算
8、楼层调整
9、估价特点描述正确的是（楼上提供哈，好像是模拟哈）
10、币种换算
11、求成新率（82%）
12、哈伯法则（900）
13、功能折旧
14、不属于经济因素的是（城市化）
15、表示错误的是（价值类型由估价师决定）
各位，继续接上.......
单选：
直线趋势法a\b是什么数字？我选A 历史数据
平均增减量我选的ABE
报告签字选的是：需要企业盖公章，估价师可以手签不盖章，本人签字不能代签
市场的权益因素：我选的地役权，后面几个选项忘了
供给因素选的：市场价格，建造成本，技术水平，和预期，四个
查封那个写了/利润比大小，我忘了是哪个，我的顺序是直接成本>投资>成本>销售（选项里面两个是对的）
收益方式：自营的经营收入和出租收入
假设限制条件（三个：保护估价师、提醒报告使用人，还有A选项，但是是什么忘记了）
基准地价（选了在范围内，有完备的体系，不知道对不对）
堆高最佳（不确定，比较保险写的是最佳规模和最佳用途）
1、平均增减量
2、估价报告签字（最后一道）
3、市场法中权益状况
4、房地产供给影响因素
5、不考虑查封影响的估价目的
6、利润率大小比较
7、收益方式分类
8、假设限制条件的作用
9、基准地价对象使用条件
10、最高最佳利
利用包括
11、高层建筑地价分摊（三个选项）
12、与估价对象相似包括（三个选项）
判断题：VXVV() XXVVX XVXVX
说下判断题吧，我还是没记住几道。
判断还有一个 在用价值在最高最佳利用下等于市场价值，在不合法的前提下，可能高于市场价值
判断还有：平均发展速度.连续上升或下降，数额大致相同 错误
还有一题什么价值价格的 我也选错的
判断题，有一道好像是倒数第二题求土地价值分摊，算出来精度不对，答案好像是错了的；
还有到经营性用法要不要计入住宅价格中，我没选，但我认为好像不应计入；
单选求减损的那题，我估计选错了，应该选A，可修复吧！
我印象中就这几个没搞对！
其他的印象不深了！
判断题一题：好像表述这样“在用价值，合法利用下，现状利用为最佳最高使用，在用价值等于市场价值，在不是合法利用下，在用价值可能高于市场价值。”，不知道记错没有，我选的正确，这是书上的话，但是题目表述可能记错了。
计算题：
第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。第10年资本化率是10%，销售税费6%。
我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：273.27万元， 第十年=50*1.05^9=77.57, E=18*1.03^9=23.486 ，第10年年净收益54.084,在第10年的转售价值：54.04/10%=540.84 ， 现值：273.27+540.8*(1-0.06)/（1.08^10)=508.75(万元）
第二道：功能折旧部分：年租金收益损失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216（万元）
功能折旧： 9.216/0.075[1-1/1.075^44)-16=117.78-16=101.78（万元），
建筑物经济寿命是49年，长寿项目的折旧年限是5年，建安，管理，销售等费用是786.096+0.02v(设建筑物重新购建价格为v)，其他的没有时间做了。还记得判断题有个乙土地比甲土地更划算，算下来是正确的。 判断房地价值分摊那个，计算下来也是正确的。
计算题第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。
我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：50/(8%-5%)[1-(1+5%/1 8%)^10]-18/(8%-3)[1-(1 3%/1 8%)^10]=409.17-135.90=273.73
10后转售收入净值=（50-18）/（1 10%）（1-（1/1 10%）^10=184.84
两值相加=273.73 184.84=458.11
计算题第二道：我算的结果是1925.97 万元 不知道有和我近似答案的同学没
第二道计算题，我算销售费用和销售税费的时候，V用的是土地加建筑的重新构建价格呀。