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第十一节 销售不动产营业税的规定
【本节易考点】（1）征税范围的规定；（2）全额计税与差额计税的具体运用。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。 一、税目与税率（了解） 本税目征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 销售不动产适用的营业税税率为5%。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构筑物，视同销售建筑物或构筑物。 其他土地附着物，指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。 注意问题： （1）在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 （2）以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税。 （3）单位和个人将不动产无偿赠与其他单位或个人的行为，视为销售不动产。 （4）纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。 不动产处置涉税一览：
二、纳税人 销售位于境内的不动产的单位或个人为营业税的纳税人，它既包括专门从事销售不动产的单位和个人，如房地产开发公司、住宅开发公司等；也包括一次性销售不动产的单位和个人，如行政事业单位销售自有房产。 三、计税依据（掌握） 纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。 特殊规定： 1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 【例题1唠选题】2009年某企业销售已使用过的厂房，取得收入l400万元，该厂房建造后最初入账原值800万元，已提折旧400万元。该企业上述业务应纳营业税（ ）万元。（2009年） A．20 B．30 C．32．50 D．70 【答案】D 【解析】该企业转让厂房应纳营业税＝1400×5%＝70（万元）。 【例题2唠选题】关于营业税计税依据的说法，正确的是（ ）。（2010年） A．单位销售自建建筑物，以取得的销售收入减去建筑成本为计税营业额 B．试点物流企业将承揽的仓储业务分给其他单位并实行统一收取价款的，以取得的全部收入为计税营业额 C．勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包给其他单位并实行统一收取价款的，以取得总包收入为计税营业额 D．纳税人从事装饰劳务的，以取得的全部装饰劳务价款和价外费用为计税营业额 【答案】D 2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额,其方法如下： （1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定； （2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定； （3）按下列公式核定计税价格： 计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） 3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。 【例题多选题】甲建筑公司以16000万元的总承包额中标为某房地产开发公司承建一幢写字楼，之后，甲建筑公司又将该写字楼工程的装饰工程以7000万元分包给乙建筑公司。工程完工后，房地产开发公司用其自有的市值4000万元的两幢完全相同的普通住宅楼抵顶了应付给甲建筑公司的工程劳务费；甲建筑公司将一幢普通住宅楼自用，两个月后，将另一幢普通住宅按照2200万元的市值抵顶了应付给乙建筑公司的工程劳务费。根据上述资料说明下列选项正确的有（ ）。 A．甲公司应纳建筑业营业税为270万元 B．乙建筑公司应纳营业税为210万元 C．房地产开发公司用住宅楼抵顶劳务费行为应纳营业税为120万元 D．甲建筑公司用住宅楼抵顶劳务费的行为应纳营业税为10万元 E．甲建筑公司用住宅楼抵顶劳务费的行为应纳营业税为110万元 【答案】ABD 【解析】（1）甲建筑公司应按扣除分包给乙公司后的余额缴纳自身应缴的营业税 甲公司应纳建筑业营业税＝（16000－7000）×3％＝270（万元） （2）乙建筑公司应纳营业税 乙建筑公司营业税＝7000×3％＝210（万元） （3）房地产开发公司抵顶劳务费的房屋视同转让不动产应缴营业税 房地产公司按销售不动产缴纳营业税＝4000×5％＝200（万元） （4）甲建筑公司抵顶劳务费的房屋视同转让不动产应缴营业税，其抵入该楼的作价可从营业额中扣除。 甲建筑公司按销售不动产缴纳营业税＝（2200－2000）×5％＝10（万元）。 四、申报与缴纳 纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 【例题唠选题】以下关于营业税的纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间不符合营业税条例和细则规定的是（ ）。 A．纳税人转让土地使用权，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 B．纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为交付不动产的当天 C．纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天 D．营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天 【答案】B 五、税收优惠 个人转让住房的营业税归纳：
普通住房
非普通住房
非住房不动产
不足5年
全额计税
差额计税（购买或者抵债所得）
超过5年（含）
免
差额计税
【本章小结】增值税与营业税在一些特殊层面上，如兼营、混合销售、建筑业等，增值税与营业税犬牙交错的关系是长考不衰的考点。 营业税的知识点非常繁琐，各税目的计税规定都有其特殊性。较多见的易考知识点就是各子目的税目辨析、计税依据和税收优惠。考生学习要跨节对比理解。建议加强习题班学习和习题训练。