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2007年吉林省公务员录用考试申论甲级试卷
一、注意事项
1.申论考试是对分析驾驭材料的能力、解决问题的能力、语言表达能力的测试。
2.作答参考时限，阅读材料30分钟，作答90分钟。
3.仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“申论要求”依次作答。
二、给定资料
资料一
花一百多万买了房子，马上要入住了，却得到通知，要先接收房子才能检验房子，而且还要被迫接受开发商的种种不合理的要求，在与开发商协商无果的情况下，某小区一百多名业主愤然将开发商北京澳林房地产有限公司告上法庭。近日，某小区业主代表又找到了相关部门反映情况。
以下为业主代表发言实录：
业主代表甲：我是某小区的业主，我觉得我们维权意识是比较强的，从楼盘开始建到现在，由最初十几人发展到最后四百人进行维权。我们有很多困惑的问题，我觉得能坚持到现在非常不容易，最早在盖房的时候，我们已经指出很多问题，并都进行了沟通，因为这里面的问题非常多，如果都要去解决也不太现实。
我们的小区按合同规定是4月30日交房的。参加集体收房的四百多位业主在27日、28日进行了集体收房活动，开发商很不配合，拒绝合作，甚至对业主进行人身攻击，包括威胁，过完“五一”之后又和开发商进行过两次谈判，没有任何结果。我们认为开发商是一个明确拒绝的态度，我们只好进入一个讼诉的阶段。
业主代表乙：开发商定了一个标准，一个收房流程，首先是规定了要确认身份，我觉得这个很正常；第二步就有问题了，要领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签收《业主临时公约承诺书》。
首先我们认为这个业主公约在我们买房的时候就应该做了，尤其是《住宅使用说明书》，没有任何一个业主看过，大家都不知道里头有什么内容，开发商是4月21号开始交房，期间有的业主已经收房了，我们认为里头有诸多违反合同、违反法律的约定，应该讲对我们业主非常不利，比如智能防盗系统，合同里是每家都有，在《住宅使用说明书》里变成了三层以下和顶层才有，还有窗户问题，有一个在合同里的图纸上是窗户的地方，实际上做成了一个门，于是开发商在三份文件里也进行约定了。类似这样的问题是非常非常多的，我不一一列举了，最可气的是最后一页附件里头写了，你领取了说明书，就说明你阅读理解接受了，我们都没人看到，怎么就理解接受了，如果我们当时按他的步骤走的话，就把我们修改的权利都弄没了，就视为业主承认了，我觉得这应该视为一种欺诈行为。
业主代表甲：有的业主本身就是律师，可能是出于对开发商的信任，在签收单上签收了这三份文件，等拿到这三份文件以后再来看，不对了。我签的这字不是代表我签收这三份文件，而是代表我承认开发商单方面对合同的修改，我不知道这个能定为欺诈吗?
业主代表丙：还有开发商代缴公共维修基金和契税。这是国家法律明令禁止的，但开发商说一分钱不能少交，必须交给他，他必须代收，这是他们的律师明说的，所以说通过他设定的这些条件，我们认为无法接收房子。
业主代表乙：还有，我们明确提出要先检验房再接收房，我得知道我们的房子有没有问题，但是开发商的流程是先收房子才能验房，如果房子有任何问题，开发商说提供一个强大的保修队伍，只要我接收了房子就进入保修程序了，我们觉得这个非常不合理，没有任何一个消费者去买不合格的东西，然后如果有了严重问题，我再找人修，我觉得天下没有这么做事的。业主代表甲：我补充一下，实际上在《住宅使用说明书》里和《质量保证书》里明文规定了，房屋所有质量问题归于维修开发商，是把施工中的质量问题规于维修的范围，合同中我们约定你要交给我一个合格的房子，但是开发商在他三份文件里把交付合格房子的义务转化为我把房子交给你以后你可以找我维修，等于是把交付合格产品的责任变成了交付一个不合格产品，但是我负责给你维修，这就是单方面修改合同。
业主代表乙：我补充一个证据，在我的合同里，有条款明确规定供暖在交房使用时达到正常使用条件，电力正常，供水正常等等，如果在规定日期没有达到条件，双方约定由出卖人承担逾期交房违约的责任。
但是在这三份文件里规定，你领了就等于接受了。把三个文件作为合同的补充协议生效了，物业供暖系统、电梯系统、供排水系统、暖气，交房时未达到正常工作条件的，本公司按照
《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，本公司不承担逾期交房的责任，这两个文件我们一签字，就把一切保障全取消了.这是霸王条款。
业主代表甲：我们业主收房的时候明确要求他们出示相关的证件，但他不给出示，我去找开发商，谈的过程中他说我们随时可以去看原件，可以复印，去的时候他就不提供了，连照相都不行，我们到现在都没有拿到复印件，原先聘请的律师，跟他们有过多次的交涉，
，但谈判最终破裂，他们把谈判解决问题的大门关上了。
业主代表甲：我们原先打算集体诉讼，考虑到可能有一些问题，我们就决定分两种方式起诉，一种是起诉收房程序不合理，没有标的额，法院一开始不立案，第七天时立了，要求我们按有标的额的来交诉讼费；第二个就是针对违约金进行起诉，当时法院受理了两个业主，我们先派业主代表立案的，当时艰难立案，收了二百块钱，然后我们组织了大量的业主参加起诉违给金，有一百多户业主，陆续到法庭，但这样的话可能由于人太多，提高了诉讼费，并且那些已经受理的要追加费用，开始是四千多块钱，现在是一万五千块钱，一个业主不能代表其他的业主，每个业主的合法权益都要受到保护，业主就是要寻求法律保护才去法院起诉开发商的，如果一户收一万五千块的诉讼费的话，那要收多少钱啊?
业主代表丙：我们也不是专门学法律的，有律师跟我们说过，让我们去北京市高级法院，要求他们过问这个事，我们昨天去了，在接待室，当时一个工作人员听了我们的缘由以后，说这个事应该找区人大，因为如果法院受理了，高级法院可以介入，如果没有受理的话就要去区人大，我们又去了区人大，在业主代表的坚持下，办公室的一个同志接待了我们，听取了我们的要求。我们想问，第一个为什么不立案?第二个一万五千块的诉讼费是怎么定的?
业主代表甲：我再说当时法院立案的事，当时是一个女法官接待的，一看我们起诉的是澳林公司，就让我们出去稍微等一下，结果她绕到第三立案室和法官们说了半天，然后提出不受理，我们觉得这个行为很奇怪，是不是所有起诉澳林的案子都要第三室决定?
业主代表乙：昨天去的业主上午就去了区法院，同样的诉讼，一模一样，在这之间已经有一个业主立案了，收了二百多块钱，但昨天的那个业主就不受理了，当时我们业主提出来如果你不予受理，你给我一个不予受理的裁定书，但是没有拿到裁定书。
资料二
1.69岁的黄孟举老人与老伴住在一座二层的老楼里，由于虹桥小区的开发建设，黄老家的日照时间，也从原来的每天可晒到近半日的阳光一下子降到了冬至日的不足半小时，按照有关规定，有关部门和开发商应因此对黄孟举进行相应的经济补偿。
从虹桥小区建没方案公示到开工建设，黄盂举老人多次要求开发商归还阳光权。开发商回答说：“我的建筑方案是经区规划局批准的，我只按图纸施工，你的阳光权与我无关。”黄老又找到区规划局，而区规划局的人说：“我们进行项目审核时，已经做过调查，而且，还进行了听证，虹桥小区的建筑并不影响周围居民的采光。”黄孟举老人还多次请规划局的人到实地进行勘察，甚至把车开到了区规划局的门口去接他们，但被以各种理由拒绝或者拖延。3年来人们经常看到一个头发花白的老人艰难奔走在维权路上，但是，直到在一次与开发商的争执中他老伴突发心脏病离世，规划局的人也没来过黄老家一次，他也没有得到一分钱的补偿，他到现在也没弄明白，为什么一个事实清楚，道理明白的事解决起来会这么难。
2.去年“十一黄金周”，首日，八十多名业主聚集在位于龙岗区的某著名楼盘售楼部向开发商讨说法，在与楼盘工作人员发生冲突后，对售楼处进行了近乎疯狂的打砸，导致该售楼处损失金额超过100万元。事发后开发商方面向当地公安机关求案，拘留了肇事者。
据肇事者——32岁的何冲讲，6年前因此处拆迁，他与开发商签订了回迁合同，因合同中规定房子第二年的5月1日交付使用，他与未婚妻就把婚期定在年末，但房子建成后，他们迟迟不能入住，原因是因为当时楼市很好，开发商把本应属于回迁户的房子都当商品房卖了，在多次找开发商要房未果的情况下，何冲一纸诉状把开发商告上了法庭。然而，从那以后，噩运就缠上了他，汽车被砸，常常接到威胁电话，有一天，还莫名被打得头破血流。未婚妻因受不了这样的生活离他而去，后来，终于打赢了官司，但开发商却拒不执行，手拿着法院的判决书，何冲欲哭无泪!去年10月1日，小区第三期开盘，他与其他回迁户又来找开发商解决房子问题，却受到售房的工作人员和保安人员的阻挡，一气之下，就发生了开头的那一幕。
3.如果说暴力是一种解决方式的话，那么，非暴力也是一种维权形式，比如甘地的“非暴力主义”，当然温和一些，但也得到人们的认同，《华商报》去年7月24日发表了题为《开发商未按时交房，业主下跪维权说明了什么》的报导，说的是因为开发商未按时交房，西安10户业主跪求开发商退还首付款，业主们称，因开发商迟迟不露面，他们只好在售楼处跪地乞求。
资料三
C市嘉铭小区与光明仪器厂宿舍仅有一墙之隔，但两个小区的居民竟闹得水火不容，这一切是因为一堵墙。一方面拆，因为他们要走近路：一方面留，因为这堵墙是他们的安全屏障，这堵墙可倒了霉，建了拆，拆了建，建好了再拆……双方居民甚至“兵戎相见”。
工厂居民——我
们要安静，要安全我们在这已经生活了好多年，生活一直很平静，但自从嘉铭建起来之后，我们的日子就没有安稳过?光明仪器厂宿舍区一位居民说，“2005年，宿舍区旁边开始兴建小区，开发商将墙开了口，看房子，拉装修材料，这条路上开始人来车往，“这条路本来是我们休闲的场所，这么多车走，万一出事怎么办?”在光明仪器厂宿舍区居住的一位老者说，“闹闹哄哄的，也影响我们休息啊！”居民还反映说自从墙豁开后，小区的自行车被盗现象有所增加。小区业主——我们要出行权
嘉铭小区业主表示他们大多是在2006年入住的，买房时开发商承诺要在此建成小区的北门，可是一直没有建起，“走东门边上的小路不但要多走十几分钟的路，并且晚上特别黑，女业主有的都不敢走”，一女业主说，“其实我们的要求并不过分，我们要的只是出行权。”
小区周围都是小路，如果出了火灾或有人需要急救，119和120的车很难开进来，一业主激动地说，“从保存消防通道和生命通道上讲，这个门也得开。”
警戒线都没有挡住
光明仪器厂宿舍区一居民介绍，他们和嘉铭业主之间的矛盾一直没有缓和，今年1月14日，嘉铭的部分业主雇工人准备将在墙上砸出一个角门，光明仪器厂宿舍区的居民则隔墙投掷砖块、石头，双方对峙两个多小时，在警方的协调下，事件得以平息。“4月28日，厂里找人把墙重修上了，但工人刚走10分钟，新彻的墙就被里面的人推倒了!”一居民说，“开始隔着墙，我们看不到里面有多少人推。”墙一倒他们马上就散开了。当天晚上，光明仪器厂宿舍区的居民便拿嘉铭的门岗出气，大量砖头将门岗砸的七零八落。
4月29日，当地派出所民警在墙四周拉起了警戒线，同时警方在该墙的两侧均贴了通知，上面写着：“任何单位和个人在未经合法许可，获得合法手续的情况下擅自拆墙和堵墙均属违
法行为。警方将追究行为人的法律责任。”
但警戒线和通知对双方没起到作用，当夜，双方再次发生冲突，据称还有人受了伤。双方矛盾升级后，C市政府派专门人员到现场协调处理此事。
双方争执大事记：
●2005年嘉铭开始施工，开发商在墙上砸了个豁口，双方矛盾由此产生。
●2006年夏，光明仪器厂出资将墙重新修好，双方矛盾暂时平息。
●2007年1月14日，嘉铭的部分业主雇工人准备将墙砸出一个角门，嘉铭仪器厂宿舍区的居民们则隔墙投掷砖块、石头。
●2007年2月中旬一个深夜，一辆汽车将这堵墙彻底推倒。双方矛盾更加激化。
●2007年4月20日至28日，光明仪器厂先后数次将墙彻起来，但在墙体水泥固化前就被嘉铭的业主推倒。
●在此期间，光明仪器厂宿舍居民用砖头、石头将嘉铭建在墙后的门岗砸烂。
●4月29日晚上开始，警方在现场设立警戒线，24小时看守，所有人均不得从此处出入。
三、申论要求
第一题
如果你是负责接待某小区业主上访的公务员，请你根据给定资料，将业主们所反映的问题概括出来。内容得汇报。要求：内容全面，观点明确，条理清楚，语言简洁。不超过300字。(20分)
第二题
(1)给定材料三是最近发生在C市的一个案例，如果你是政府有关部门的工作人员，受领导的指派处理此事，请你提出解决问题的方法。要求：思路清晰，措施全面、具体，可操作性强。不超过500字。(30分)
(2)如果你已经妥善地解决了此次事件，为了预防此类事件的发生，请你草拟一份“关于如何预防新建小区与周边居民冲突的业主建议”，供领导参考。(15分)
第三题
请参阅给定资料，结合实际，以“维权之痛”为主题，写篇文章。要求：主题深刻，说理透彻，结合实际充分，结构严谨，表达流畅。800字。(35分)
参考答案及解析
一、解析
2007年吉林省公务员考试已于5月19日结束。本次考试将房地产开发商与业主之间的纠纷作为申论部分的考点。
随着市场经济体制的逐步深入，住房成为商品已经是不争的事实。作为买卖房屋的双方，开发商和业主之间的冲突难以避免。2006年9月初在国贸中心开幕的北京秋季房展会上，展会第一天刚刚开始一个多小时，就有两个展位发生了被业主围攻的难堪局面；今年初，在与开发商协商无果的情况下，某小区100多名业主毅然把北京澳林房地产有限公司告上法庭。类似的，业主与开发商或物业管理公司发生激烈冲突的情况在生活中并不少见。不禁让人发出“楼市进入多事之秋”的感叹。2007年吉林省公务员考试的申论试题就以该事件为背景，让考生展开了新一轮的论述。
随着我国住房制度改革的不断深入，住房分配货币化、消费市场化、物业管理社会化的新体制正在形成。但由于房地产市场规范化 程度低、覆盖面不广、约束力有限，的确引致了一系列问题。
究其原因，主要有以下几点：
1．法律法规仍不健全甚至缺失。我国房地产市场是在市场机制不成熟的背景下建立起来的，从一开始就受到供求关系不正常、资本市场不完善等因素的影响。目前我国房地产立法集分散性、地方性、单一性、冲突性、落后性为一体，全国范围内没有完善统一的相关法律法规。现行房地产法律法规存在线条粗、缺乏过细的规定之缺陷，以致于?成有法而无可依的现象。改革开放以来，我国关于房地产的法律、法规体系建设取得了显著的成绩，但由于房地产市场的区域性、复杂性等特点，在法律体系的整个运行过程中，无论是立法还是执法、违法处惩，该体系都存在着许多问题。在立法上，现有法律调整范围过于狭窄，调整力度明显不足。同时立法的位阶较低，立法中仍存在较多空白。在执法上依据的各种法律法规由于适用的效力及颁布机关的不同，法律授权行政机关的解释不同，在实际适用中存在着分歧，法律与行政法规也存在冲突。加之某些相关部门执法不严，甚至采取选择性执法，更无法有效保障当事人的合法权益。在出现违法事件后，惩罚界限模糊和惩罚不严都造成了矛盾的更进一步激化。
2．开发商的承诺难以得到兑现并且服务意识淡薄。小区内配套的设施未能按照之前契约上的要求来建设，甚至在业主通过合法渠道反应之后，开发商仍不断推诿，令事情迟迟得不到解决。房屋属于耐用消费品，按规定应实行质量“三包”。开发商虽不能完全保证房屋不出任何质量问题，但应在发生问题之后迅速寻找解决的途径，而不是推卸责任。
3．业主被剥夺知情权，部分业主法制观念不强。开发商的暗箱操作，擅自增加了诸多违反合同的约定，让部分业主在浑然不知的状态下与其签订了一系列霸王条款，导致日后无法有效地保护自己的权益。少数业主不具备相关的专业知识，出现纠纷后找不到合理的途径反映问题，以至于私自采取过激行为。
对此，我们给出一些相关的对策和建议：
1．完善立法，严格执法。针对法律法规执行中的分歧，统一法律与行政部门规章，统一地方法规与国务院部门法规。严格执法，避免选择性执法，落实行政过错责任追究制度。由于房地产建设周期长、流通过程复杂，管理工作涉及方方面面，因此除了在立法中协调法律、法规的一致性外，还要求各部门严格执法，公正执法，建立起有效的协调机制。加大违法处罚力度，规范责任主体行为。对于违规行为界限模糊，要明确划分责任方；处罚金额限额以上或以下要根据情况予以细化，提高操作性。
2．开发商和物业公司应加强内部管理。为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业利润目标的同时，提高最终客户的满意度，应是开发商和物业公司关心的核心问题。在市场经济体制下，企业竞争成败的关键在于能否赢得顾客并留住顾客，这一点对期望发展的企业来说是至关重要的。开发商和物业公司应树立“让业主满意”的指导思想，加强内部管理，职责明确、服务规范，对业主的意见应反馈及时，注意工作方法，以服务的及时性、方便性和舒适性为己任，用完美的服务来弥补质量、配套等方面存在的问题，取得业主的理解和谅解，真正做到“以顾客为导向，以业主满意为本”，彻底解决业主的后顾之忧。同时，强化业主委员会选举过程的指导监督，同时坚决避免开发商和物业公司操纵业主委员会，对其实施过程监控，防止违规及简化问题发生。
3．加强法制宣传，通过媒体来监督。开展现有法规、条例的普教学习，使开发商、物业公司和业主都清楚自己的权利和义务；选择一些住房使用过程中发生纠纷的典型事件，对事件发生的前因后果进行分析，客观地指出开发商、物业公司和业主各自存在的问题，并提出解决问题的建议。同时，应发挥媒体的监督作用。在调查研究的基础上，要将一些不讲信用、欺骗业主的开发商或物业公司的行为进行曝光，督促政府管理部门进行处理，限期整改。另外，对业主中的一些不妥行为也应进行公开批评，引导和指导业主采取适当、有效的方法来维护自己的权益，而不是采取一些偏激的行为来达到自己的目的。
二、参考答案
第一题：
材料一：业主自发组织维权活动，与开发商做斗争
A.开发商到期不交房，致使业主诉讼
B.开发商增加了诸多违反合同的约定，并且单方面作主让业主接受新约定
C.业主出于对开发商的盲目信任签定违背自己意愿的合同
D.开发上要业主先收房再验房，并承诺有保修
E.开发商利用新合约把房屋所有质量问题归于维修问题
F.开发商利用新加协议变相更改原违约责任
G.开发商拒绝为业主出示授房证件
H.业主的诉讼立案难、诉讼费高的现象
>I.北京市高级法院让业主找区人大
G.业主提到开发商名称时法院的迟疑态度，从而怀疑法院和开发商有特殊关系
H.法院曾经授理类似案件，而这次却不予处理，同时不发裁定书
材料二：
1．黄孟举住宅阳光权被侵犯，规划局不否认却不敢亲自验证。
2．开发商违反协议，卖掉回签户的房子，侵害并威胁回签户。何冲进因感情破裂、利益手损而采取暴力手段对付开发商，被警方拘留。
3．非暴力维权也得到部分人认同，西安业主下跪就是典型。
材料三
C市嘉铭小区与光明仪器厂宿舍为一堵墙发生争执。工厂居民因为墙被损坏影响休闲，同时受偷盗威胁而护墙；小区居民要出行权而拆墙。在警方的协调?，事件虽暂时平息，但矛盾不断升级导致暴力冲突。
第二题：
1．文中双方发生冲突的直接原因很明显，都是为了维护各自的权益。工厂居民出于保障自己的生活安全与稳定坚决反对拆除此墙，而新建小区业主也有自己的考虑，留着那堵墙会影响自己日常的出行方便。究其根本，在于开发商在建造房屋的时候对业主的蒙蔽与欺骗。作为负责此事的工作人员，应该公正平和地解决此事。
具体措施：
（1）找到当时负责开发的商人以及签订的合同，按照其中可以生效的相关法律条款行事。若无，由物业部门行使行政权力出面协商。
（2）在现有墙上开一扇小门，并做好安全防护，既方便小区业主行走，又能让工厂居民不为居住安全担心。同时，为工厂居民搭建较为安全的自行车棚。
（3）舒适的生活环境须由当事双方共同创造，召集双方居民共同协商，努力建设和谐的居住环境。
2．新生事物的发展总是曲折的，房屋也不例外。新建小区会占用已建小区原有的宽敞空间，并且也会在施工中出现各种硬性污染，给附近小区居民的日常生活带来种种不便。因此出于寻找心理上的慰藉，已建小区的居民很可能会采取一些过激手段来解决问题，而新建小区的居民也会为了达成自己的意愿给予回应，这样就让矛盾越来越激化。为了预防此类事件的再次发生，相关部门有必要制定一些措施。
健全并大力宣传小区物业法规。遇到双方有冲突的问题，不应该擅自采用暴力的方式解决，应首先诉诸有关上级部门，如小区物业公司，由他们出面解决。如果仍无法调解，可逐级上交此问题，最终通过合法的途径进行协商。
物业部门应做好日常服务工作。两小区之间屡次发生不快事件，已经不单是小区居民之间的事情了。物业部门应该在首次事件发生的第一时间给予制止，提出合理方案并付诸行动。
建立两小区之间通畅的沟通渠道。维权固然应大力提倡，但事件双方不妨站在对方立场上多多思考相互体谅，避免暴力冲突再次发生。
普及法律知识，让每位住户都了解如何做才是守法的，不至于因为一时冲动而犯下本不该的错误。