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对房屋租赁案件中增添物的处理（一）
近年来随着经济的发展，人们生活水平的提高，房屋租赁市场相当活跃，房屋租赁纠纷案件与过去相比，也呈现出一些新的特点。突出表现为新类型的酒楼、商场、发廊等房屋租赁纠纷不断增加，这些纠纷的承租方为了给顾客提供一个良好、舒适的服务环境，往往对承租房屋进行大规模的装修及增加服务设备，动辄数万、几十，多的甚至上百万元。但由于双方在订立房屋租赁合同时对这些增添物的处理约定不明或未作约定，加之相关的法律、法规对此缺乏明确、具体的规定，一旦发生纠纷，法院处理起来难度很大，处理结果也不尽相同，影响了法院判决的严肃性和统一性。对此，笔者有一些不成熟的看法，拟在本文浅作探讨。
一、装修物和增添物的区别
在探讨房屋租赁纠纷案件中增添物的处理之前，笔者认为应首先区分装修物和增添物两个概念。根据建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》（1995年9月1日施行）第二条第三款的规定：“本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。可见，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不应包括增设在建筑物或构筑物上的中央空调、电梯、水、电等服务设施或设备。但现在诉讼到法院的房屋租赁纠纷案件中需要处理的承租人损失，不仅包括装修物的损失，多数还包括前述的增加设备损失。这些设备由于需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。所以，法院一般也将这些设备判决由出租人承担，由出租人适当补偿承租人损失。但在法律文书中有的法院将承租人的设备损失和装修物损失统称为装修物损失是不科学的。因为根据建设部的规定，装修物的内容不包括增加的电梯、空调等配套设备，而“增加的设备”这一概念也不能完全包括装修物所指内容。笔者认为上述的两种损失应统称为增添物或增添损失。因为，根据有关法律、法规，如《城市房屋租赁管理办法》第二十三条、《城市公有房屋管理规定》第二十五条都是使用“增添”一词来概括上述两项内容，为了和法律、法规的规定相一致，笔者认为使用“增添物”这一概念来概括装修物和增加的设备这两项内容比较合适。
二、增添物的性质和特点
在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。附合可以分为动产与不动产的附合，动产与动产的附合两种。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。①如“台湾民法”第811条规定：动产因附合而为不动产之重要成分者，不动产所有人，取得动产所有权。但原动产所有人可依不当得利的规定请求其动产价值相当的补偿（台湾民法第816条）。《德国民法典》第946条规定：“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者，土地所有权扩充到该动产”。但应补偿动产所有人的损失（第951条）。在英美法中，动产也同样可以成为不动产的附合物。对于动产与不动产的附合，我国法律没有直接规定，但最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干间题的意见（试行）（下称《意见》）第86条的规定基本上体现了上述理论，该条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。
在房屋租赁纠纷案件中，增添物和原租赁房屋之间就属于动产与不动产的附合。增添物是从物，房屋是主物，增添物因其附合于作为不动产的主物房屋上，其所有权由房屋所有权人取得。
在房屋租赁活动中，增添物具有如下特点：
1、增添物为承租人所有。因增添物是承租人投资进行增添行为的产物，其所有权当然归承租人所有。
2、增添物与承租的房屋附合后虽能辨明原物，但己达到不可分离的程度。
3、如强行将增添物与房屋分离，则可能导致该财产损毁或花费过大。
本文所称的增添物即是同时具有上述特点的装修物或增加设备，对于能够拆除，又不会严重影响该物本身价值的，不属于本文所称的增添物。